分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，了解企业需求和园区的产业定位及产业发展方向。

任何一个园区本身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区本身特有的优势。在具体定位的时候，要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区，还是研发型园区、商务型园区。

目标客户分析

要对目标客户进行细分。一般情况下，对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区企业和潜在客户进行分析;一个是从产业链的角度，包括对区域本身的主导产业分析，跟踪二级配套企业、关联企业的投资动向。另外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后厂的园区模式。

通过挖掘潜在优势，创造市场，促进发展。首先确定园区营销的推广理念，搭建公关平台(政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台)，创新传播渠道(网络、行业、户外、展会论坛)。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合企业发展的生活方式和超值服务。

招商的核心是招商渠道的建设，可分为国内投资企业、国内异地企业、同区域企业，通过优惠政策等各种方式把真正需要的企业招进来。以一个汽车产业链为例分析，一个整车的组装厂家涉及的产业链企业比较多，要把各个配套行业层层分解，找到适合园区发展和需要的零部件企业。

要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是服务。一是对政府和开发区服务，政府和开发区.需要的是推动产业升级，促进区域产业集群，产生税收。另外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求，只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理，提供上下游的产业链和供应链，形成园区独特的企业文化。

工业地产具有大投资、快速启动、追求长期稳定收益的特性，同时开发商获取长期稳定收益，要注意以上六个关键要素，各环节环环相扣，开工建设前还需要了解地方经济发展尤其是主导产业，产业集聚情况等。只有因地制宜的建设工业园区，满足企业要求，兼顾地方政府需求等，工业地产发展才具有良好的可持续性。