房地产工程中的开发成本，一般包含土地费用、前期工程费、建安成本、不可预见费、其他直接费、财务成本、管理成本、销售费用

1、土地费用

包括土地出让金、拍卖服务费、土地契税印花税、指标费。契税一般是土地成交价格的3%

2、前期工程费

主要包括前期规划、设计、可行性研究、地质水文勘测勘察，以及三通一平的费用。前期工程费 建安工程费的3%

3、建安成本

即建筑物的土建和安装费用

一方面，指的是纯粹的细分到单栋建筑的工程成本。比如洋房2400元/㎡，小高层2300元/㎡。

另一方面，也要包含基础设施建设费，即项目红线内以及红线外2米内需要接驳的管线、道路等配套建设费用。主要包括供水、供电、弱电、天然气、排污、园林、道路、照明、环卫设置等费用。

此外，还应包括设施设备的配套费，比如代建幼儿园，代修道路，代建福利院等等，都是免费配套的，都需要算到自己的成本中去

4、不可预料费

一般指的是项目开发遇到不可预料的事情，保留这笔资金用于解决突发情况

5、管理费用

管理费用可按项目总投资额的一定比例计算，比例范围在2-3个百分点较为合适。

6、财务成本

项目开发过程中为项目融集资金产生的费用。

一方面是前融成本，另一方面是开发过程中开发贷产生的手续费、评估费、担保费、利息成本等。

前融成本视城市不同而不同，具体而言优质的一二线城市，前融成本一般在12%及以上。

开发贷是开发过程中的借款。一二线城市能做到5-8%的利息成本，三四线城市在6-10%及以上。融资的金额为项目总成本金额4-7成。

融资成本=总成本*前融比例*融资时间*利率+总成本*开发贷融资比例*融资时间*利率

总的来讲，财务成本可以按照纯建安费用的65%,或者按动态资金缺口计算。

7、销售费用

销售费用主要包括项目销售过程中以及销售现场产生的各项费用，以及专业销售代理机构产生的费用。综合起来，有以下三类:

1)广告宣传及市场推广费，一般占销售总收入的1%-2%;

2)销售代理费用，一般占销售总收入的1.5%-2%;

3)其他费用，一般占销售总收入的0.5%-1%;

以上项目合计，销售费用占总销售收入3%-5%。 有的品牌房企成本控制得比较好的，通过建立自己的App，全民营销等渠道，能做到2%左右。

8、其他直接费

包括工程管理费，招标，监理等费用，也包含物业维修基金等物业类费用。